IVA a 6% na Construção entra em vigor
Nova taxa entra em vigor a 1 de julho de 2026
1 de julho, 2026
Crédito da Foto: Magnific
Há uns dias a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) publicou o Ofício Circulado n.º 25117, a 24 de junho de 2026, que procede à clarificação e atualização do enquadramento aplicável ao mecanismo de inversão do sujeito passivo (autoliquidação do IVA) nas operações do setor da construção e do imobiliário.
Neste sentido, a AICCOPN publicou uma nota informativa em que identifica as duas principais alterações que as empresas do setor deverão passar a considerar na emissão das respetivas faturas, a saber:
Obrigatoriedade de Alvará ou Certificado de Empreiteiro
A AT passou a entender que a regra da inversão do sujeito passivo nas prestações de serviços de construção civil apenas é aplicável aos serviços executados por «entidades legalmente habilitadas». Na prática, apenas pessoas singulares ou coletivas titulares de alvará ou certificado de empreiteiro (de obras públicas ou particulares), ao abrigo da Lei n.º 41/2015, podem emitir faturas sem IVA através da inversão do sujeito passivo.
Assim, a inversão do sujeito passivo aplica-se quando se verifiquem, cumulativamente, os seguintes requisitos:
O Decreto-Lei n.º 97/2026 introduziu a Verba 2.42 na Lista I anexa ao Código do IVA, criando um regime temporário de aplicação da taxa reduzida de IVA (6%) às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente ou ao arrendamento habitacional, desde que cumpridos os respetivos requisitos legais.
O Ofício Circulado clarifica a aplicação deste novo regime, confirmando que, nas empreitadas abrangidas pela Verba 2.42, o mecanismo de inversão do sujeito passivo se aplica também quando o adquirente seja um sujeito passivo que pratique exclusivamente operações isentas sem direito à dedução do IVA, designadamente promotores imobiliários.
Assim, sempre que esteja em causa uma empreitada abrangida por este regime e executada por uma entidade legalmente habilitada, o empreiteiro deve emitir a fatura sem liquidação de IVA, com a menção «IVA - Autoliquidação», cabendo ao adquirente proceder à autoliquidação do imposto na respetiva declaração periódica. Quando o adquirente não tenha direito à dedução, o imposto autoliquidado constitui um custo para o próprio.
Recorde-se que o Governo publicou em 20 de maio de 2026, o Decreto-Lei n.º 97/2026, que aprova um conjunto alargado de medidas de desagravamento fiscal para estimular a oferta de habitação, tanto no mercado de compra como no de arrendamento. O diploma concretiza a autorização legislativa da Lei n.º 9-A/2026.
Entre as principais medidas em destaque no pacote fiscal da habitação está o IVA da construção e reabilitação a 6%, que se aplica a operações cuja iniciativa procedimental (licenciamento ou comunicação prévia) tenha ocorrido entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, com exigibilidade do imposto a partir de 1 de janeiro de 2026. Há ainda possibilidade de aplicação retroativa desde janeiro de 2026 mediante opção conjunta do construtor e do adquirente.
Obrigatoriedade de Alvará ou Certificado de Empreiteiro
A AT passou a entender que a regra da inversão do sujeito passivo nas prestações de serviços de construção civil apenas é aplicável aos serviços executados por «entidades legalmente habilitadas». Na prática, apenas pessoas singulares ou coletivas titulares de alvará ou certificado de empreiteiro (de obras públicas ou particulares), ao abrigo da Lei n.º 41/2015, podem emitir faturas sem IVA através da inversão do sujeito passivo.
Assim, a inversão do sujeito passivo aplica-se quando se verifiquem, cumulativamente, os seguintes requisitos:
- Prestação de serviços de construção civil, compreendendo quaisquer trabalhos de construção, reconstrução, ampliação, alteração, reparação, conservação, reabilitação, limpeza, restauro, demolição ou outros que envolvam um processo construtivo sobre bens imóveis, independentemente de se tratar de obras públicas ou particulares;
- Prestador legalmente habilitado, titular de alvará ou certificado de empreiteiro emitido pelo IMPIC;
- Adquirente sujeito passivo de IVA, estabelecido em território nacional, que pratique operações que confiram, total ou parcialmente, o direito à dedução do imposto ou, nas empreitadas abrangidas pela Verba 2.42, que reúna os respetivos requisitos legais.
O Decreto-Lei n.º 97/2026 introduziu a Verba 2.42 na Lista I anexa ao Código do IVA, criando um regime temporário de aplicação da taxa reduzida de IVA (6%) às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente ou ao arrendamento habitacional, desde que cumpridos os respetivos requisitos legais.
O Ofício Circulado clarifica a aplicação deste novo regime, confirmando que, nas empreitadas abrangidas pela Verba 2.42, o mecanismo de inversão do sujeito passivo se aplica também quando o adquirente seja um sujeito passivo que pratique exclusivamente operações isentas sem direito à dedução do IVA, designadamente promotores imobiliários.
Assim, sempre que esteja em causa uma empreitada abrangida por este regime e executada por uma entidade legalmente habilitada, o empreiteiro deve emitir a fatura sem liquidação de IVA, com a menção «IVA - Autoliquidação», cabendo ao adquirente proceder à autoliquidação do imposto na respetiva declaração periódica. Quando o adquirente não tenha direito à dedução, o imposto autoliquidado constitui um custo para o próprio.
Recorde-se que o Governo publicou em 20 de maio de 2026, o Decreto-Lei n.º 97/2026, que aprova um conjunto alargado de medidas de desagravamento fiscal para estimular a oferta de habitação, tanto no mercado de compra como no de arrendamento. O diploma concretiza a autorização legislativa da Lei n.º 9-A/2026.
Entre as principais medidas em destaque no pacote fiscal da habitação está o IVA da construção e reabilitação a 6%, que se aplica a operações cuja iniciativa procedimental (licenciamento ou comunicação prévia) tenha ocorrido entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, com exigibilidade do imposto a partir de 1 de janeiro de 2026. Há ainda possibilidade de aplicação retroativa desde janeiro de 2026 mediante opção conjunta do construtor e do adquirente.
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